Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка: популярные в 2021 году способы

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Ипотечный кредит в Сбербанке оформляется на 20-30 лет. В течение этого времени обстоятельства меняются, и собственник может пересмотреть принятое ранее решение. Несмотря на ограничения, наложенные на собственность с обременением, в некоторых случаях продать квартиру в ипотеке Сбербанка можно, особенно если заимодавец дал свое разрешение.

Навигация

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с сотрудниками Сбербанка

Заемщик не может не только продавать свое жилье, но и утрачивать его из-за других долгов, махинаций посторонних лиц или претензий к его имуществу от других финансовых инстанций. В новой редакции ФЗ №102 «Об обеспечении единства измерений» это положение закреплено, и если такое происходит, то Гражданский кодекс однозначно принимает сторону банка как владельца залога.

Однако при соблюдении некоторых условий продать ипотечную квартиру возможно без согласия заимодавца.

Мнение эксперта
Ирина Богданова
Эксперт в области ипотечного кредитования.

Правовые знания или наличие всей суммы долга, уважительные причины (необходимость покупки более просторной квартиры или утрата прежнего дохода, позволявшего делать ежемесячные значительные выплаты) могут стать основанием для продажи залоговой квартиры без получения письменного разрешения от банка.

Как гарантированно получить разрешение на продажу ипотечной недвижимости

Продажа квартиры, находящейся в собственности клиента и одновременно в залоге у банка, возможна только при достижении обоюдной договоренности. Досрочное погашение всей суммы, с одной стороны, возвращает финансовой организации средства, некогда вложенные в недвижимость. Но с другой, лишает ее выплат, которые можно получить гарантированно (процентов с ипотеки, иногда достигающих чуть ли не всей стоимости приобретения). 

Видео об особенностях продажи залоговой квартиры:

.

Единственный способ продать жилье, находящееся в собственности и в залоге одновременно, ‒ это досрочно погасить кредит. Сделать это допустимо, если такая возможность предусмотрена в договоре или есть письменное разрешение кредитора.

Если выплатить весь долг с процентами, можно остаться единоличным собственником, но для этого необходимо иметь на руках сумму, соответствующую ещё невыплаченному кредиту с процентами.

Полезный сюжет касательно продажи ипотечного жилья:

.

Известные способы продажи ипотечного жилья

Несовершенство законодательных формулировок и находчивость покупателей и продавцов сделали возможной законную продажу жилья с долговым обременением по следующим схемам:

  • досрочная выплата ипотеки: погашение долга еще до сделки;
  • продажа, во время которой происходит выплата долга;
  • переход квартиры к новому собственнику, который принимает на себя долговое обременение.
Мнение эксперта
Ирина Богданова
Эксперт в области ипотечного кредитования.

Банк тоже может продать жилье, приобретенное с помощью ипотеки, если со стороны заёмщика образовалась существенная задолженность. При этом финансовую организацию не волнуют ни проблемы клиента, ни выплаченные ранее средства. Банк стремится вернуть свои деньги, что невыгодно другой стороне договора.

Продажа квартиры с погашением ипотеки продавцом

Это наиболее простое решение, которое предполагает получение жилья в полновластную собственность и возможность распоряжаться им по собственному разумению. Так можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка или другого банка, если в кредитном договоре отсутствует пункт, предусматривающий досрочное погашение.

Юристы напоминают о возможности погашения суммы задатком, полученным от покупателя, но это уже способ №2, в котором банк принимает участие в сделке, чтобы обеспечить соблюдение своих интересов. В первом случае получение такого задатка, если продавец умрет или исчезнет, ставит под угрозу интересы покупателя.

Средства на выкуп ипотеки можно взять в долг у знакомых и родственников, но и это бывает невозможно, если у них нет денег или они уже одолжили на внесение первого взноса. Это самый простой, но и самый редкий на практике вариант. Но он возможен, если покупатель переводит деньги на счет банка и ждет вместе с продавцом снятия обременения.

Досрочное погашение ипотеки за счет покупателя

Предполагает непосредственное участие банка и использование двух депозитарных ячеек. Согласие банка на сделку необходимо, и после закладки денег в ячейки (для финансовой организации и продавца) подписывается договор по продаже, который нужно зарегистрировать в ЕГРН, чтобы с погашенной закладной получить выписку об отсутствии задолженности. После покупатель получает жилье, а продавец — остаток суммы по продаже, который причитается ему после вычета ипотечного долга.

Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

Конструктивный вариант для покупателя, у которого нет достаточного объема средств. Стоимость ипотечного жилья ниже рыночной, поэтому перезайм выгоден всем трем сторонам соглашения:

  • банк получает прибыль на прежних условиях или производит перекредитование чужого клиента;
  • продавец избавляется от долга и возвращает вложенные средства, лишается необходимости платить проценты;
  • покупатель за небольшие средства становится собственником квартиры с выгодными условиями выплаты.

Минусов гораздо больше, чем плюсов, поскольку необходимо согласие одного (или двух) банков, наличие покупателя и у него – нужной суммы. Если подключить агентство недвижимости, вырастут расходы. Из бонусов – минимальность рисков и относительно низкая цена для покупающего.

Продажа ипотечной недвижимости Сбербанку

Банк не покупает жилье, а получает возможность продать его самостоятельно. Обычно недвижимость затем реализуется на интернет-торгах за меньшую сумму, чтобы быстрее вернуть вложенные средства. Дисконт может составить половину реальной стоимости. Клиенту невыгодно продать квартиру банку, поскольку в результате продавцу причитается только небольшой остаток. Ситуация аналогична, если продать дом в ипотеке: иногда даже этот остаток средств уходит на погашение штрафных санкций, наложенных заимодавцем.

Зато купить недвижимость в залоге выгодно стороннему покупателю. Находятся люди, которые превратили такие сделки в бизнес: они приобретают объект с дисконтом за срочность, а продают по полной стоимости.

Почему жилье попадает под арест

Арест на квартиру может накладываться при задолженности по оплате услуг ЖКХ или алиментов. Другими причинами такой меры становятся возмещение вреда от преступления или по уголовному делу. Арест также накладывают по требованию кредитора для взыскания долга по ипотеке.  

Принципы аукциона Сбербанка

Если заемщик сообщил о невозможности производить выплаты или у него образовалась значительная задолженность, банк вправе выставить залоговую квартиру на аукцион. После переговоров с клиентом подается судебный иск, в ходе которого аннулируется право собственности, что дает банку право на продажу квартиры.

Чтобы купить квартиру в залоге, нужно зарегистрироваться на интернет-площадке, сделать первоначальный взнос. Участие в торгах невозможно без предварительного внесения задатка за квартиру. 

Если претендентов несколько, лот достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней.

Остальным участникам аукциона залог возвращается.

Где проводятся торги

Сбербанк обзавелся собственной электронной торговой площадкой “Сбербанк-АСТ”. На этом портале можно получить информацию о текущих предложениях, а также разместить собственное объявление.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка: популярные в 2021 году способы

Плюсы и минусы аукциона

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, несмотря на видимую привлекательность, обладает определенными недостатками. Дешевизна приобретения нередко перекрывается несогласием заемщиков. Это может привести к судебным разбирательствам, в ходе которых покупателя обяжут выплатить полную цену за жилье.

Продажа жилья в ипотеку другого банка

Такая процедура осуществляется, если:

  • доказан факт неплатежеспособности клиента;
  • не поможет проведенная реструктуризация;
  • есть документальные подтверждения сложного финансового положения;
  • получено согласие обеих сторон договорного процесса.

В 2021 году Сбербанк предоставляет клиенту возможность погашения долга путем самостоятельной реализации ипотечного жилья, но не исключает своего участия в предоставлении услуг.

Зачем продавать ипотечную недвижимость

Кроме необходимости рассчитаться с долгом в случае уменьшения доходов, есть и другие поводы продать ипотечную квартиру Сбербанка:

  • инвалидность, которая не дает работать (получить справку о присвоении группы можно через бюро медико-социальной экспертизы);
  • рождение детей или брак совершеннолетнего ребенка (находящуюся в ипотеке недвижимость нужно увеличить по площади);
  • вернуть залог нужно из-за переезда на новое место жительства.

Во всех случаях, кроме досрочной выплаты всей суммы долга, необходимо согласие банка и подтверждающие обстоятельства документы.

Юридические аспекты продажи недвижимости с невыплаченной ипотекой

Гражданское право и Закон РФ №102 «Об обеспечении единства измерений» не содержат никаких статей, запрещающих продажу залогового жилья. Однако могут быть пункты в договоре с банком, не предусматривающие возможности его продать до окончания срока выплат или без разрешения финансовой организации.

Мнение эксперта
Ирина Богданова
Эксперт в области ипотечного кредитования.

Федеральный закон «Об ипотеке» предусматривает получение разрешения на продажу залогового жилья в случае инвалидности, развода или рождения детей, ухудшения финансового положения заемщика, если эти обстоятельства подтверждены официально.

Необходимый для продажи пакет документов

Для оформления ипотечного кредита покупатель собирает справки о доходах по форме 2-НДФЛ, заключает договор с банком и предоставляет документ о перечислении средств в депозитарные ячейки. Продавец-заемщик подготавливает закладную и справку об отсутствии обременения (после погашения долга по кредиту, передает право собственности новому владельцу).

Если в процессе принимает участие банк или риэлтерское агентство, могут быть и другие документы или расходы. Так, риэлтор может организовать сбор документов и полное сопровождение сделки за отдельную плату. При сотрудничестве с банком встанет вопрос об оформлении комплексного страхования, без которого ставка по ипотеке будет завышена.

Этапы продажи ипотечного жилья

Процедура продажи квартиры в ипотеке определяется способом, который выбран для погашения долга или реализации жилья. Если выплачивается весь долг, то нужно согласовать процедуру с банком. В остальных случаях предполагается получение разрешения на продажу.

Для продажи ипотечного жилья следует выполнить следующие шаги:

  1. Заручиться согласием кредитора, подтвердив при этом остаток по оплате.
  2. Согласовать с покупателем способ приобретения.
  3. Выписать всех зарегистрированных. Это касается и несовершеннолетних, в отношении которых вопрос о выписке должен быть согласован с органами опеки.
  4. Осуществить заключение предварительного договора, в котором фиксируется сумма вносимого задатка. Обычно авансовый платеж устанавливается в сумме, которая способна погасить долг по кредиту продавца. Эти деньги, как правило, перечисляются напрямую кредитору.
  5. Снять обременение с квартиры. Обычно это происходит в трехдневный срок. Отсчет ведется от даты поступления документов в Росреестр. К этим документам относятся: заявление кредитора и закладная с отметкой о погашении обязательств.
  6. Заключить основной договор купли-продажи и осуществить госрегистрацию, на основании которой права собственности переходят к покупателю. Только после этого оставшаяся часть суммы передается продавцу.

Если этим занимается банк, то порядок продажи квартиры в ипотеке остается на его усмотрение и определяется договором или правилами финансовой организации.

Нюансы продажи жилья с обременением

Стоимость жилья не может превышать уже осуществленных выплат, и покупателю не обязательно погашать всю ипотеку продавца. Новый владелец квартиры может оформить договор об ипотеке на себя. Но в этом случае заявитель должен соответствовать требованиям банка. Передача денег может осуществляться по счетам, через ячейки. При использовании наличных средств рекомендуется воспользоваться распиской, заверенной нотариусом.

По программе «Военная ипотека»

Продажа возможна только с участием Росвоенипотеки и в ограниченном списке банков. В число партнеров контролирующей организации входит и Сбербанк. Принципиальные отличия договора продажи по программе “Военная ипотека” от стандартного договора заключаются в необходимости одобрения продажи ипотечного жилья и контроля от Росвоенипотеки. 

Основные этапы продажи ипотечного жилья, приобретенного по программе “Военная ипотека”, совпадают с вышеизложенными шагами.

«Ипотека плюс материнский капитал»

По программе, предусматривающей погашение части займа материнским капиталом, есть отдельные нюансы, защищающие интересы детей. Использование полученных от государства средств обязывает родителей прописать в квартире своих несовершеннолетних детей. А в случае продаже собственности выделить им доли из вырученной суммы, а также обеспечить жилищные условия не хуже утраченных.

Хотя такой договор сопряжен с ограничениями, в нём есть плюсы: если использовать маткапитал для покупки жилья, можно рассчитывать на льготные проценты (от 6,2% в 2021 году) по дальнейшему кредитованию.

При наличии прописанных несовершеннолетних

В том случае, когда в квартире прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, потребуется разрешение органов опеки. Они принимают участие в обеспечении прав ребенка на жилье и следят за соответствием нового места проживания санитарным нормам. 

В случае развода супругов

Закон предполагает равные права супругов, даже если собственник в свидетельстве один. Поэтому ответственность за погашение кредита ложится на обоих супругов. Самый простой выход ‒ продать дом или квартиру, выплатить задолженность и поделить остаток пополам.

Если планируется новая покупка жилья в ипотеку

Новое жилье можно приобрести в кредит, договорившись с банком, но только при условии погашения прежней ипотеки. В этом случае подойдет любой законный вариант из предложенных выше, но потребуется предварительно провести все необходимые расчеты.

Денег, вырученных с продажи квартиры, должно хватить на расчет с банком и первый платеж по новому займу. В противном случае придется вкладывать дополнительные суммы.

Риски для продавца

Продавать дом или квартиру, находящуюся в залоге, сложно по 3 обстоятельствам:

  • небольшое количество потенциальных покупателей;
  • низкая стоимость (сложность поиска и ограниченность времени);
  • существенные финансовые потери, если за дело возьмётся банк.

Поэтому нужно не дожидаться критического положения, а принимать решение, пока не насчитаны огромные штрафы и пени за неуплату.

Также у продавца есть определенные риски:

  1. Порча или утеря документов. При продаже ипотечного жилья покупатель собирает пакет бумаг. Для одобрения залоговой недвижимости ему также потребуются оригиналы находящихся у продавца документов, чтобы в банке их могли сверить и сделать копии. Оригиналы могут порвать, помять, испачкать или забыть в транспорте, магазине, т. е. потерять.
  2. Форс-мажор, когда у покупателя возникают непредвиденные проблемы с оплатой.
  3. Отказ банка в одобрении кредита покупателю на последнем этапе, когда собраны и подготовлены все документы. При этом не исключено, что продавец упустит платежеспособного покупателя, который был готов расплатиться без промедления.

Риски для покупателя

Можно потерять сумму, выплаченную продавцу, если тот умрет или скроется с деньгами. Или попасть в ситуацию, которая вынудила заемщика продавать жилье. Покупка с обременением не так уж выгодна из-за необходимости ежемесячно выплачивать проценты и рассчитываться с долгом.

Налоговые нюансы при продаже ипотечной квартиры

Даже за квартиру, купленную в ипотеку менее пяти лет назад, продавцу придется платить подоходный налог. Он составляет 13% от суммы. Но можно использовать налоговый вычет, если стоимость квартиры подтверждена документально или полученная сумма меньше затраченной.

Что делать, если Сбербанк не одобрил продажу ипотечной недвижимости

В этом случае следует воспользоваться одним из предложенных ниже вариантов:

  1. Взять потребительский кредит и перекрыть задолженность по ипотечному кредиту.
  2. Найти покупателя, готового заключить сделку по продаже квартиры в залоге и погасить задолженность из средств на покупку (авансом).
  3. Предоставить банку право самостоятельно реализовать жилье на виртуальной площадке Сбера.
  4. Предоставить документы, доказывающие, что продажа квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, происходит по уважительной причине, предусмотренной законодательством.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке», продавать жилье, находящееся в залоге у банка, нельзя вплоть до полной выплаты клиентом долга по заключенному договору. До этого момента собственник может использовать жилплощадь, находящуюся в его собственности, и обязан поддерживать ее в должном виде.

Cервис подбора ипотеки
Добавить комментарий

bsadsensedinamick