Делится ли квартира в ипотеке при разводе и как правильно ее поделить

Согласно семейному законодательству, партнеры по браку в равной степени владеют совместно нажитым имуществом. Это значит, что при разводе делится и ипотечная квартира. Но в этом случае надо учитывать множество нюансов: кому достанется квартира, кто обязан выплачивать долг, как все оформить юридически и т. д.

Навигация

В‌ ‌каких‌ ‌случаях‌ ‌ипотечная‌ ‌квартира‌ ‌не‌ ‌делится

В соответствии со ст. 34 СК РФ, все нажитое во время брака имущество (движимое и недвижимое) считается совместным. Также общими будут и долги. Поэтому на ипотечную квартиру имеют право оба супруга, даже если кредит оформлен на одного. Как и остальная собственность, жилье, купленное в ипотеку, делится при разводе, если отсутствует брачный договор (ст. 39 СК РФ).

Если брак официально не зарегистрирован (гражданский), то юридически он считается сожительством – партнеры не связаны между собой в правовом плане. А значит, раздел ипотечной квартиры невозможен – жилплощадь принадлежит тому, на кого оформлена. При расставании гражданской жене (мужу) ничего не достается.

Разделить ипотеку нельзя, когда имущество получено в результате безвозмездных сделок (ст. 36 СК РФ):

  • дарения;
  • приватизации;
  • наследования.

Если кто-то из супругов, находясь в брачных отношениях, унаследовал солидную денежную сумму и ею погасил часть долга по жилищной ссуде, то при разделе суд учитывает данный факт. Аналогичная ситуация, когда была получена квартира и продана, а вырученные средства пущены на оплату займа. Тогда жилплощадь будет поделена не в равных долях, а с учетом вложенных средств.

Мнение эксперта
Ирина Богданова
Эксперт в области ипотечного кредитования.

Чтобы внесенные личные деньги были учтены судом, надо собрать соответствующие доказательства (квитанции, выписки со счета и другую финансовую документацию).

Как‌ ‌правильно‌ ‌разделить‌ ‌ипотечную‌ ‌квартиру‌ ‌

Если ипотека взята в браке и оформлена на жену, при разводе квартира не достанется только ей одной. Делить совместное имущество придется поровну, даже когда выплачивает долг кто-то один из супругов. Существует 2 законных способа раздела квартиры при ипотеке: через суд и мирно.

В‌ ‌судебном‌ ‌порядке

Если при разводе разделить ипотечную квартиру полюбовно не получается, любой из супругов вправе обратиться с иском в суд. Несмотря на то что судебные разбирательства чреваты дополнительными расходами и занимают много времени, других вариантов нет.

Иски, связанные с жилплощадью, купленной в ипотечный кредит, рассматривают в районном суде по месту расположения недвижимости (ст. 30 ГПК РФ). К оформлению и содержанию заявления по разделу ипотечной квартиры между супругами есть определенные требования.

Согласно ст. 131 ГПК РФ, в тексте следует указать:

  • полное название суда, куда подают иск;
  • инициалы, адреса и контакты истца, а также его представителя (если необходимо);
  • данные об ответчике (Ф.И.О., адрес, дату рождения, место трудоустройства, телефон, СНИЛС или другие идентификаторы личности);
  • цену искового заявления (стоимость делящегося имущества);
  • как и почему предстоит раздел имущества с ипотекой, на чьи средства оно было приобретено, кто им пользуется и прочие важные моменты;
  • список приложений.

Необходимые документы (копии):

  • свидетельство о расторжении брачного союза (если раздел собственности и развод происходят не одновременно);
  • выписка из ЕГРН и другая документация на ипотечную недвижимость;
  • оценочный акт по стоимости нажитого в браке имущества;
  • выписка из банка об оставшейся задолженности по жилищному кредиту;
  • бумаги, подтверждающие вложение личных денег или материнского капитала при покупке квартиры;
  • нотариально заверенная доверенность (в случае представления интересов в суде не самим истцом);
  • квитанция о перечислении госпошлины;
  • уведомление о вручении другому супругу копии иска, а также о направлении его в банк.
Мнение эксперта
Ирина Богданова
Эксперт в области ипотечного кредитования.

Размер госпошлины зависит от стоимости объекта недвижимости, который предстоит поделить при разводе. Так, в случае раздела совместно нажитого супругами добра надо заплатить 13 200 руб. + 0,5% от цены ипотечной жилплощади, превышающей 1 млн руб. (но не больше 60 тыс. руб.). Эти положения регламентированы ст. 333.19 НК РФ и ст. 98 ГПК РФ.

Судебная практика показывает, что при разделе имущества супругов в случае развода (если оно в ипотеке) определяющую роль играет банк – он привлекается в качестве третьей стороны. Если организация дает свое согласие на изменение кредитного договора, то судебное решение будет положительным относительно истца (второй заемщик освобождается от долговых обязательств или долг делится между супругами в установленных долях). Но чаще кредитор отказывает, поскольку два заемщика для него выгоднее, нежели один.

Также следует учесть, что в суде квартира и долг по кредиту делятся отдельно. При нежелании банка расторгнуть договор и составить другой на иных условиях, соглашение остается прежним, но задолженность будет поделена между супругами поровну.

По‌ ‌соглашению‌ ‌супругов‌ ‌

Чтобы не возникло проблем при разводе с дележом квартиры ‌в ипотеке, рекомендуется все решения оформлять на бумаге и заверять у нотариуса. Речь о брачном договоре или мировом соглашении, которые можно изменить в любой момент. Достаточно показать документ банку ‒ и будет ясно, как будут делиться долги по кредиту между бывшими супругами. Главное, чтобы бумаги были нотариально заверены.

Возможно переписать ипотеку на обоих супругов, тогда они в равной степени становятся собственниками после полного погашения задолженности. В подобном кредитном соглашении должна быть прописана ответственность каждой из сторон. Такой вариант реален, если оба супруга имеют стабильный заработок.

Как‌ ‌оформить‌ ‌раздел‌ ‌имущества‌ ‌в‌ ‌ипотеке‌ ‌

‌Разделить квартиру в ипотеке при расторжении брака можно несколькими способами:

  • распределить ипотечный долг и остальное имущество в равных пропорциях;
  • продать недвижимость и направить вырученные средства на погашение кредитного долга;
  • оформить ипотеку на одного из супругов.

Распределить‌ ‌долг‌ ‌по‌ ‌ипотеке‌ ‌и‌ ‌имущество‌ ‌поровну ‌‌ ‌

По умолчанию все нажитое супругами делится пополам между ними, в том числе и долги (речь идет об ипотеке, оформленной в браке). Это означает, что при наличии в собственности пары двух квартир каждый по суду получит ½ часть от двух жилплощадей (ст. 39 СК РФ).

Ипотечный кредит разделяется на два новых займа. Каждой стороне на руки банк выдает обновленный вариант договора. Решить проблему подобным образом можно только через суд и с согласия кредитора.

Продать‌ ‌квартиру‌ ‌и‌ ‌погасить‌ ‌задолженность‌ ‌по‌ ‌ипотеке‌ ‌

Если пара собирается разводиться и не планирует совместно проживать в ипотечной квартире, можно попробовать договориться с банком о продаже жилья и досрочном погашении долга.

Такая схема действий имеет несколько нюансов:

  1. При продаже ипотечного жилья возникает много сложностей. Не все покупатели готовы взять на себя долговые обязательства другого и обычно требуют солидную скидку.
  2. Не во всех банках четко отработана схема продажи заложенной квартиры, поэтому клиентам часто отказывают.
  3. Если с момента покупки квартиры прошло менее 5 лет, то придется выплатить налог с продажи (13%).
Мнение эксперта
Ирина Богданова
Эксперт в области ипотечного кредитования.

Чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи в Росреестре, нужна справка о согласии банка (ст. 53-ФЗ «О регистрации недвижимости»).

Переоформить‌ ‌ипотеку‌ ‌на‌ ‌одного‌ ‌супруга

Часто супруги, намереваясь развестись, мирно договариваются и переоформляют ипотеку на кого-то одного, кто и продолжает вносить ежемесячные платежи. Соответственно, после погашения долга ему и достанется недвижимость. А второй партнер по браку получает денежную компенсацию за свою половину квартиры.

Мнение эксперта
Ирина Богданова
Эксперт в области ипотечного кредитования.

Размер выплаты зависит от рыночной стоимости объекта. Сориентироваться можно по кадастровой справке из Госреестра (заказывают через МФЦ).

Делится ли квартира в ипотеке при разводе и как правильно ее поделить

Тонкости‌ ‌раздела‌ ‌ипотечного‌ ‌имущества‌ ‌при‌ ‌разводе

Каждый случай раздела между супругами ипотечной квартиры после развода индивидуален и имеет свои особенности, от которых зависит, кому достанется большая часть жилплощади и как будет дальше погашаться долг. При этом существуют общие правила для каждого варианта раздела.

Нюансы‌ ‌раздела‌ ‌квартиры, ‌ ‌приобретенной‌ ‌в‌ ‌ипотеку‌ ‌в‌ ‌браке

При разводе супругов имущество, нажитое ими за время пребывания в браке, является совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Иначе говоря, квартира, купленная на заемные средства, будет считаться общей независимо от того, на кого из супругов она оформлена в ипотеку.

Мнение эксперта
Ирина Богданова
Эксперт в области ипотечного кредитования.

Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ, участники совместной собственности имеют возможность поделить ее по долям путем заключения соглашения. Бывшие муж и жена вправе взять недвижимость в общее владение либо с выделением равных долей.

При‌ ‌наличии‌ ‌несовершеннолетних‌ ‌детей

При разделе совместно нажитого имущества суд учитывает интересы несовершеннолетних детей, если таковые имеются. Суд может отступить от равенства долей в пользу того родителя, с кем остаются проживать дети – ему будет присуждена большая часть квартиры (п. 2 ст. 39 СК РФ). В отдельных случаях банк может уменьшить платеж по кредиту.

Даже получив разрешение от банка на раздел ипотечного жилья, будет проблематично его продать. Для подобной сделки надо получить одобрение со стороны органов опеки и попечительства.

Квартира‌ ‌приобретена‌ ‌с‌ ‌участием‌ ‌материнского‌ ‌капитала

По закону (ч. 4 ст. 10 ФЗ «О допмерах господдержки семей, имеющих детей»), ипотечное жилье разводящихся супругов, если оно приобретено с использованием маткапитала, должно делиться между родителями и детьми. Конкретные доли не указываются.

Мнение эксперта
Ирина Богданова
Эксперт в области ипотечного кредитования.

Та часть квартиры, которая была оплачена средствами материнского капитала, должна быть разделена между отцом, матерью и всеми несовершеннолетними. Оставшуюся часть жилплощади распределяют между мужем и женой в равном соотношении.

Квартира‌ ‌приобретена‌ ‌в‌ ‌ипотеку‌ ‌не‌ ‌в‌ ‌браке

Согласно ст. 36 СК РФ, недвижимость, принадлежащая одному из супругов до вступления в брак, остается в его собственности и после развода. Это касается и ипотеки. Правда, бывают ситуации, когда жилищная ссуда была получена до женитьбы (замужества), а позже ее выплачивали оба супруга.

В таком случае при разводе жилье можно разделить, если предоставить доказательства финансового участия.

Еще один вариант – потребовать через суд деньги, вложенные в погашение займа.

Оформлена‌ ‌военная‌ ‌ипотека‌ ‌на‌ ‌квартиру‌ ‌

Когда для приобретения жилья берут военную ипотеку, ссуда оформляется непосредственно на военнослужащего. При таком кредитовании деньги выделяются из федерального бюджета. По действующему законодательству это является безвозмездной сделкой, а значит, поделить ипотеку при разводе супругов нельзя (квартира не входит в категорию общенажитого имущества).

Если же в покупку были вложены личные средства второго супруга (например, в качестве доплаты или первого взноса), то это жилье уже считается совместной собственностью. И при разводе тот, кто финансово помогал, вправе потребовать денежную компенсацию.

Также квартира может быть поделена, если военнослужащий был уволен и ипотека погашалась уже из семейного бюджета.

Квартира‌ ‌приобретена‌ ‌с‌ ‌участием‌ ‌в‌ ‌военной‌ ‌ипотеке‌ ‌и‌ ‌материнским‌ ‌капиталом‌ ‌

Материнский капитал может быть задействован наряду с военной ипотекой. Его используют сразу в качестве первоначального взноса или потом для частичного погашения основного долга. При разделе имущества супругов квартира должна оформляться в общую долевую собственность родителей и детей.

Особенности‌ ‌деления‌ ‌ипотечного‌ ‌дома‌ ‌с‌ ‌земельным‌ ‌участком

Если при разводе пары делению подлежит дом, то земельный участок, на котором он стоит, будет связан. Иначе говоря, при разводе каждому из супругов полагается по ½ дома и земли.

Ипотечный жилой дом с земельным наделом делится по документам, а не в натуре.

Как‌ ‌продать‌ ‌ипотечную‌ ‌квартиру‌ ‌при‌ ‌разводе

Если договориться с банком, то ипотечную жилплощадь можно продать, а вырученные средства пустить на погашение задолженности по кредиту. Этот вариант рассматривается, когда никто из разводящихся супругов не желает взять на себя ипотечные обязательства.

Чтобы пройти регистрацию купли-продажи в Росреестре, потребуется предоставить письменное согласие со стороны банка-кредитора (ст. 53 ФЗ «О регистрации недвижимости»).

Можно поступить иначе – взять у покупателя залог в размере оставшегося долга и погасить кредит. Тогда удастся снять обременение, и для регистрации прав собственности не будет препятствий. Еще один вариант продать ипотечную квартиру – предложить банку переоформить обязанности заемщика на покупающую сторону, которая возьмет долги по кредиту на себя. Сложность в том, что новый претендент может не пройти банковскую проверку на платежеспособность.

Как‌ ‌разменять‌ ‌ипотечную‌ ‌квартиру‌ ‌при‌ ‌разводе‌ ‌с‌ ‌детьми

Если ипотека оформлена до брака, но при разводе долг еще не погашен, квартира остается в распоряжении банка. Это значит, что с ней ничего нельзя делать без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Поэтому до полной выплаты задолженности запрещены любые сделки с недвижимым объектом, в том числе и размен.

Основные‌ ‌сложности‌ ‌возникающие‌ ‌при‌ ‌разделе‌ ‌ипотеки‌ ‌

Главная проблема при разделе ипотечной жилплощади при разводе заключается в том, что в процессе принимает непосредственное участие банк-кредитор. Поэтому заемщикам надо ориентироваться не только на свои интересы, но и на требования финансовой организации.

Могут возникнуть и другие сложности:

  • после раздела квартиры второй супруг отказывается выплачивать свою часть долга;
  • банк не захотел переоформлять кредитный договор.

‌Что‌ ‌делать, ‌ ‌если‌ ‌супруг‌ ‌отказался‌ ‌оплачивать‌ ‌свою‌ ‌часть‌ ‌задолженности ‌

Случается, что по решению суда каждому из супругов после расторжения брака полагается выплачивать половину долга по ипотеке. И если, например, муж отказывается исполнять свои обязательства по кредиту, то бывшей жене надо вносить одной полный платеж.

Мнение эксперта
Ирина Богданова
Эксперт в области ипотечного кредитования.

После погашения жилищной ссуды женщина вправе обратиться в суд с требованием взыскать с мужа денежную компенсацию в размере суммы, выплаченной ею по его долговым обязательствам (ст. 325 ГК РФ).

Что‌ ‌делать, ‌ ‌если‌ ‌банк‌ ‌отказался‌ ‌переоформлять‌ ‌кредитный‌ ‌договор

Если банк отказывается менять условия договора, то вопрос раздела ипотечной квартиры решается в суде на основании заявления кого-то одного из супружеской пары. В таких случаях совместное имущество, в том числе и непогашенный ипотечный кредит, делится между сторонами поровну.

Если супруги разводятся, при этом еще не выплатили ипотеку, главное ‒ не пускать все на самотек. В первую очередь надо собрать необходимые документы, касающиеся жилья и ссуды. Нелишним будет обратиться за помощью к юристу, практикующему семейные дела. И обязательно уведомляют кредитора, с которым согласовывают дальнейшие действия по разделу долговых обязательств.

Cервис подбора ипотеки
Добавить комментарий

bsadsensedinamick