Аннуитетная и дифференциальная ипотека в Сбербанке — чем отличаются эти типы платежей

На сегодняшний день выделяют два вида платежей по кредиту и ипотеке в Сбербанке – дифференцированные и аннуитетные. Обе схемы погашения имеют свои достоинства и недостатки. Оформляя жилищный займ, очень важно оценить собственное финансовое положении и изучить все риски.

Что такое аннуитетные и дифференцированные платежи

Аннуитетный – это способ погашения займа в равных долях, т. е. оплата единожды установленными частями. В первую очередь заемщик уплачивает большую часть начисленных процентов, а уже после – сумму основного долга.

Дифференцированный – это второй тип платежа по жилищному кредиту, при котором основной долг остается неизменным, в отличие от процентов по кредиту. С каждым месяцем в графике платежей происходят изменения, установленная сумма снижается за счет сокращения величины начисленной переплаты.

Выбирая между аннуитетными и дифференцированными платежами по ипотеке, необходимо учесть все достоинства и недостатки существующих разновидностей внесения денег, а значит, потребуется провести некоторые расчеты. В обоих случаях нужно погашать задолженность, но по разным схемам.

В чем разница между аннуитетными и дифференцированными платежами: конкретные примеры

Если опираться на отзывы заемщиков, аннуитетный график погашения кредита предпочтительней, потому что гасить его равными платежами немного проще. Дело в том, при дифференцированном варианте расчета в первые годы на клиента ложится большая финансовая нагрузка, впоследствии она снижается.

800×533

Главное различие двух форм погашения ипотечного кредита – суммы переплаты будут существенно отличаться. При дифференцированном варианте проценты будут ниже, чем при аннуитетном.

Поэтому выгоднее взять потребительский или ипотечный кредит с дифференцированными платежами, но заранее подготовиться к серьезной финансовой нагрузке.

Сравнительная таблица

Определить выгоду каждого вида платежей поможет сравнительная таблица:

Параметры

Аннуитетный платеж

Дифференцированный платеж

Размер ежемесячного платежа

Сохраняется

Уменьшается

Начисление процентов

На всю сумму кредита

На остаток долга

Первые перечисления

Меньше

Больше

С какой скоростью уменьшается основной долг

Постепенно

Быстро

Пример:

Гражданин берет ипотеку в размере 3 млн руб. под 7,9% годовых на 30 лет. Ежемесячный платеж по аннуитетной схеме составит 19 595 руб., по дифференцированной – от 25 833 до 8382 руб. За весь срок общая стоимость кредита составит 7 185 267 руб. и 6 158 750 руб. соответственно. Следовательно, выгода при оформлении ипотеки по второй схеме (дифференцированной) – 1 026 517 руб.

Чем больше срок займа, тем выгоднее оформлять кредит с дифференцированными платежами. Но как показывает практика, аннуитетную схему заемщики выбирают чаще, т. к. она позволяет равномерно распределить финансовую нагрузку на весь период кредитования

Плюсы и минусы двух вариантов расчета

Оформлять кредит и выбирать между аннуитетными или дифференцированным платежами необходимо исходя из собственных финансовых возможностей. Перед подачей заявки нужно взвесить все «за» и «против».

Достоинства

Недостатки

Аннуитетные платежи

  1. Платежи неизменны на протяжении всего срока займа.
  2. Заемщик сможет откладывать свободные финансы, не придется ограничивать себя.
  1. Большая переплата за весь период выплаты.
  2. При досрочном погашении ежемесячный платеж вносить все равно придется.

Дифференцированные платежи

  1. Переплата значительно ниже, чем в случае с аннуитетными платежами.
  2. При досрочном погашении вносить остаток основного долга на протяжении нескольких месяцев не придется.
  1. Первые несколько лет на плечи плательщика ложится серьезная финансовая нагрузка.
  2. Вероятность снижения одобряемой суммы в связи с высоким риском невозврата.

Какой вид платежей больше подходит для ипотеки

Ипотека в Сбербанке рассчитана на большой срок – до 30 лет, поэтому перед оформлением очень важно грамотно выбрать среди двух представленных видов ежемесячных платежей. Сказать, какой вариант выгодней оформить, не сможет даже кредитный менеджер, потому что необходимо учитывать финансовое положение клиента, его уровень жизни и планы.

Отдав предпочтение аннуитетной схеме, заемщик первоначально выплатит все начисленные проценты, а уже после начнет постепенно погашать тело кредита. Выбрав дифференцированный вариант погашения, он возложит на себя значительную финансовую нагрузку и в первые несколько лет будет вносить крупные суммы.

Первый вариант будет затягивать выплату основного долга, в результате чего при той же стоимости займа величина выплачиваемых процентов станет больше. При втором способе начисления осуществляются на остаток долга, следовательно, чем он ниже, тем меньше переплата.

Ипотечные эксперты не рекомендуют оформлять валютную ипотеку с дифференцированными платежами в 2021 году, потому что в связи с эпидемиологической ситуацией в стране курс максимально нестабилен. В данном случае лучше отдать предпочтение рублевому кредиту с аннуитетным графиком платежей.

Пример расчета дифференцированного вида платежей

Рассчитаем предварительный дифференцированный платеж по ипотеке на следующем примере: клиенту требуется ипотека на 3 200 000 руб., на 30 лет, с первоначальным взносом 500 тыс. руб, под ставку 7,7%.

Изначально необходимо определить ежемесячную процентную ставку:

Y = I ÷ 12 ÷ 100, где:

Y – ежемесячная ставка, I – годовая ставка.

Получается:

Y = 7,7 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0064.

Далее переходим к определению доли ежемесячного платежа, идущей на погашение основного долга:

Ts = S ÷ n, где

S – сумма кредита, n – срок ипотеки (в месяцах).

Производим расчет:

Ts = 2 700 000 ÷ 360 = 7500.

Определяем процентную часть по формуле:

Ti = S × Y, где

Ti = (3 200 000 – 500 000) × 0,0064 = 17 280.

Формула расчета дифференцированного платежа:

T = Ts + Ti

Выплата по нашему примеру составит:

T = 7500 + 17 280 = 24 780

Впоследствии размер затрат на ежемесячный платеж будет сокращаться, но доля, идущая на погашение основного долга, останется неизменной. С первого месяца выплаты ипотеки в Сбербанке разрешено досрочное погашение, рассчитать выгоду можно с помощью специального калькулятора.

Пример расчета аннуитетного вида платежей

Рассчитать величину аннуитетного платежа можно через любой калькулятор или воспользовавшись дополнительным, ручным способом, с помощью формул.

Изначально так же рассчитываем ежемесячную ставку:

Y = 7,7 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0064.

Далее определяем общую ставку по ссуде:

U = (1 + Y) × n, где:

U – общая ставка, n – срок ипотеки (в месяцах).

Расчет согласно данным из примера:

U = (1 + 0,0064) × 360 = 362 304.

Рассчитываем сумму аннуитетного платежа по формуле:

T = S × Y × U ÷ (U – 1).

Имеем:

T = (3 200 000 – 500 000) × 0,0064 × 362,304 ÷ (362,304 – 1) ≈ 17 328

Как правильно гасить ипотеку досрочно при том или ином виде платежей

По закону (ст. 810 ГК РФ), любой заемщик имеет право полностью или частично досрочно погасить кредитную задолженность. Государство установило минимальный срок, за который необходимо предупредить кредитора о подобной инициативе.

В случае с аннуитетными платежами, существует два варианта досрочного погашения:

  • с сокращением ежемесячного взноса;
  • с уменьшением срока выплаты ссуды.

Второй вариант признан наиболее выгодным, поскольку пересчитывается переплата за оставшийся срок займа, а платеж остается неизменным.

Рассмотрим ситуацию на примере

Заемщик в январе 2021 году оформил в ипотеку 2,7 млн руб на 25 лет под ставку 7,6%. Ежемесячный платеж ‒ 20 839 руб., переплата за весь период составит 3 555 845 руб.

В марте 2022 года у него закончится срок вклада на 500 тыс. руб., деньги он решил направить на частично досрочное погашение ипотеки.

Вариант 1. Уменьшение срока выплаты

За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составила 1 827 391 руб., срок кредита уменьшился на 9 лет и 3 месяца.

частичное досрочное погашение

Вариант 2. Сокращение ежемесячного платежа

Клиент за весь срок кредита сэкономит 632 188 руб., в месяц ему будет необходимо вносить 16 938 руб. вместо 20 839 руб.

сумма платежа

Среди преимуществ ЧДП с сокращением ежемесячных сумм можно выделить такие:

  • сумму, сэкономленную за месяц, можно будет использовать по собственному желанию;
  • свободные средства вложить в банковский депозит или инвестировать и получать дополнительный доход;
  • при необходимости оформить дополнительный кредит.

Осуществить частично досрочное погашение можно в личном кабинете на сайте банка, в приложении «Сбербанк-Онлайн» или в любом отделении кредитной организации.

В режиме онлайн можно только сократить ежемесячный платеж.

1024×490

В случае с дифференцированным платежом все немного проще. С досрочным погашением сокращается сумма основного долга. Переплата и сумма начисленных процентов будет также пересчитана.

Пример:

Сумма основного долга по ипотеке составляет 12 000 руб + начисленные проценты (каждый месяц сумма меняется). Клиент решил закрыть вклад на 120 000 руб. и направить их на ЧДП. После внесения он снизит платеж по ипотеке и в ближайшие 10 месяцев будет оплачивать только проценты, а вот на 11-й месяц придется внести полную сумму согласно графику платежей.

Выбор варианта платежа при оформлении ипотеки никак не влияет на величину дополнительных расходов. Но клиенту важно спланировать собственный бюджет и иметь небольшой запас средств на случай возникновения финансовых сложностей.

Заключение

Выбирая между аннуитетными и дифференцированными платежами по ипотеке, лучше отдать предпочтение второму варианту, так как в этом случае можно значительно сэкономить на переплате. Заемщику стоит быть готовым к серьезной финансовой нагрузке в первые несколько лет, лишь в дальнейшем ежемесячный взнос будет понижаться. На практике клиенты чаще выбирают аннуитетную схему, так как она позволяет вносить фиксированную сумму на протяжении всего срока.

Cервис подбора ипотеки
Добавить комментарий

bsadsensedinamick